Sáu năm, bảy bộ số liệu. Từ bản thuyết minh lập tháng 8/2020 đến hồ sơ môi trường công khai tháng 2/2026, thiết kế của Q Topia chưa lúc nào đứng yên: hệ số sử dụng đất lên xuống, diện tích sàn co giãn, số căn tăng dần. Xếp các phiên bản lên một dòng thời gian giúp thấy điều gì ổn định, điều gì biến động, và vì sao không thể lấy con số của bản này ghép vào bản khác.
Những gì không đổi
Khung của dự án có từ phương án đấu giá năm 2018 và được giữ đến quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt ngày 24/12/2025: tổng diện tích 73.842 m² tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu); khu phía núi 55.569,8 m² và khu phía biển 18.272,2 m²; mật độ xây dựng tối đa 25%; tối đa 20 tầng ở khu phía núi và 10 tầng ở khu phía biển. Con số 9 khối tháp ở khu phía núi cũng có mặt từ bảng thông số tháng 6/2021 đến hồ sơ môi trường năm 2026.
Khu phía núi qua bảy mốc
| Mốc | Hệ số sử dụng đất | Diện tích sàn | Số căn |
|---|---|---|---|
| Thuyết minh 8/2020 | Tối đa 5 lần | Chưa nêu | Chưa nêu |
| Bảng thông số 6/2021 | Chưa nêu | 273.595 m² | Chưa nêu |
| Phương án kiến trúc 7/2021 | 4,94 | 274.240 m² | 4.370 căn |
| Bảng chỉ tiêu 9/2021 | 4,90 | 272.532 m² | 4.484 căn và 59 shophouse |
| Phương án quy hoạch 10/2021 | 4,90 | 272.429,36 m² | Chưa nêu |
| Các bảng chỉ tiêu, cơ cấu 9/2022 | 4,90 hoặc 4,50 | 272.467,79 m² hoặc 250.176,16 m² | 4.541 rồi 4.845 căn |
| Thông tin năm 2026 | Tối đa 4,94 | Chưa nêu | 6.042 phòng |
Trong hồ sơ 2021–2022, hệ số của khu phía núi dao động từ 4,50 đến 4,94 lần, diện tích sàn khoảng 250.000–274.000 m², số căn khoảng 4.300–4.800 tùy phiên bản. Đáng chú ý là hai hướng ngược nhau trong năm 2022: diện tích sàn có phương án giảm, còn số căn lại tăng, trong bối cảnh đề bài chuyển sang căn nhỏ hơn. Dòng cuối của bảng thuộc lớp thông tin khác: trần hệ số theo quy hoạch được duyệt và số phòng theo hồ sơ môi trường công khai ngày 10/02/2026.
Căn hộ: nhỏ dần, nhiều lên
Đề bài của chủ đầu tư năm 2021 chia 50% căn 1 phòng ngủ 30–35 m², 40% căn 1 phòng ngủ + 1 diện tích 40–50 m², 10% căn 2 phòng ngủ 60–65 m². Năm 2022, cơ cấu đổi thành 70% studio 28–30 m², 20% căn 1 phòng ngủ 40–45 m², 10% căn 2 phòng ngủ 65–68 m². Trên bản vẽ ngày 29/09/2022, studio rộng 31,8–33,9 m².
Sang năm 2026, các tài liệu giới thiệu nêu diện tích khoảng 28–69 m² tùy loại. Tháng 1/2026, Phát Đạt, doanh nghiệp tham gia dự án từ tháng 10/2020, nói tới khoảng 4.500 căn condotel 35–68 m²; hồ sơ môi trường tính 6.042 phòng; báo chí gọi tròn khoảng 6.000 sản phẩm. Ba con số dùng ba cách đếm, không cộng trừ được với nhau.
Khu phía biển: hệ số giảm, công năng đổi
- Tháng 8/2020: khu khách sạn, cụm biệt thự, nhà hàng biển, clubhouse; hệ số tối đa 2,5 lần.
- Tháng 10/2021: khách sạn 10 tầng, biệt thự 2 tầng, clubhouse, nhà hàng biển; tổng sàn 24.976,08 m²; hệ số 1,37 lần.
- Năm 2022: đầu bài 38 villa cho khu biệt thự, thiết kế chờ quy hoạch.
- Năm 2026: quy hoạch được duyệt cho hệ số tối đa 1,25 lần; hồ sơ môi trường ghi 2 khách sạn kết hợp thương mại dịch vụ, 2 khu câu lạc bộ – nhà hàng, 282 phòng, không nêu số biệt thự.
Gộp hai khu, hệ số toàn dự án là 4,03 trong phương án tháng 10/2021 và tối đa 4,02 theo thông tin năm 2026.
“Phối cảnh tạm thời” đầu năm 2026
Tháng 1/2026, sau khi quy hoạch được duyệt, phối cảnh dự án đăng trên báo chí kèm chú thích: phối cảnh “tạm thời”, dự án “sẽ được điều chỉnh thiết kế sau cột mốc triển khai mới”. Bộ hồ sơ ý tưởng 2021–2022 vì vậy không phải thiết kế sẽ xây. Đến đầu tháng 7/2026, dự án cơ bản hoàn thành san nền và đang làm hạ tầng.
Các con số ngoài thiết kế cũng đổi theo. Khái toán trong thuyết minh tháng 8/2020 là 4.200 tỷ đồng, còn tổng vốn đầu tư theo thông tin dự án cập nhật tháng 7/2026 là 5.366,64 tỷ đồng.
Bài học cho người theo dõi Q Topia khá rõ. Mỗi con số thiết kế chỉ có nghĩa khi đi kèm thời điểm và tên tài liệu; khi hai bản lệch nhau, bản có giá trị là quy hoạch được duyệt và hồ sơ thiết kế được thẩm định sau đó. Các bản cũ vẫn hữu ích ở chỗ cho thấy hướng dịch chuyển: nhiều căn hơn, căn nhỏ hơn, khu phía biển ít diện tích sàn hơn.
- Khám Phá Eaton Park – Tổ Ấm Mới Giữa Lòng Thành Phố
- Eaton Park – Điểm Nhấn Bất Động Sản Hạng Sang của Gamuda Land tại Thủ Đức
- Đánh giá mặt bằng căn hộ Eaton Park
- Danh mục vật liệu bàn giao Eaton Park Quận 2 – dự kiến
- Sổ hồng lâu dài và những điều người mua cần biết – tất tần tật về dự án The Cityon
